Avec le PAS 2019 (Prélèvement à la Source), quels sont les impacts sur les différents dispositifs fiscaux Déficit Foncier & Monument Historique ?

Pour ces deux dispositifs, une acquisition rapide en 2019 procure de nombreux avantages.

Il s’agit d’une vraie opportunité fiscale.

Voici pourquoi de manière plus détaillée :

1- Le cas du Déficit foncier

2019 n’est pas une année pas comme les autres, du fait de ce qu’il est convenu d’appeler “l’année blanche 2018” et de la mise en place du Prélèvement à la Source sur les revenus de l’année en cours, et non plus de l’année précédente.

S’agissant des revenus fonciers, le taux du prélèvement à la source est en fait celui calculé par l’administration fiscale pour le foyer fiscal en fonction des revenus 2017. Il ne s’agit pas d’ailleurs à proprement parler pour ces revenus fonciers d’un prélèvement à la source, puisque les revenus fonciers 2019 ne seront connus de l’administration qu’en 2020, mais plutôt d’un acompte d’impôt, mensuel ou trimestriel, prélevé sur le compte du contribuable.

En ce qui concerne la prise en compte des travaux déductibles du revenu foncier, toutes choses égales par ailleurs, l’administration ne retiendra pour 2019 qu’un montant forfaitaire, égal à 50% du montant des travaux 2018 et 2019. Cela représente un avantage non négligeable pour le contribuable qui ne ferait pas de travaux en 2019 après avoir fait réaliser des travaux en 2018. C’est au contraire un handicap important pour celui qui engage des dépenses importantes de travaux en 2019, puisque dès lors que ce montant dépassera la moitié des dépenses 2018, il sera sévèrement pénalisé.

Mais cette limitation ne concerne pas les acquisitions nouvelles, c’est à dire les immeubles achetés en 2019 et faisant l’objet de travaux déductibles du revenu foncier.

Autrement dit, l’intégralité des travaux payés en 2019 sera donc déductible dans ce cas.

Dès lors que l’investisseur est dans la situation de percevoir déjà précédemment des revenus fonciers nets positifs et de s’être donc fait établir par l’administration un prélèvement à la source sur les revenus fonciers prélevé tout au long de l’année 2019, le fait d’entreprendre et de payer en 2019 des travaux importants sur sa nouvelle acquisition destinée à être louée en habitation dans le cadre des revenus fonciers lui permettra:

1) d’obtenir in fine la déduction intégrale de ces travaux éligibles avec report sur 10 ans de l’excédent de déficit sur ses revenus fonciers futurs,

2) de demander une modulation à la baisse de ses acomptes d’impôt au titre des revenus fonciers, et même un taux zéro dès lors que l’assiette des revenus fonciers après imputation du montant des travaux sera nulle ou négative,

3) De demander également une modulation à la baisse du taux de prélèvement à la source (aux sens strict) pratiqué sur les revenus d’activité de l’investisseur (le plus souvent des salaires ou pensions de retraite), dès lors que la modification demandée conduit à baisser de plus de 10% le prélèvement à la source estimé pour 2019!

4) de bénéficier d’une imputation sur son revenu global d’une portion du déficit, limité à 10.700 euros, ce qui occasionnera en octobre 2020 un remboursement d’impôt sur le revenu à hauteur du trop perçu en 2019.

Une fois la demande de modulation faite auprès de l’administration fiscale, le nouveau taux sera appliqué dans un délai maximum de trois mois.

Un gain de trésorerie potentiel non négligeable, quand on sait que le total impôt + prélèvements sociaux peut monter jusqu’à 62,2% pour un contribuable imposé sur ses revenus fonciers dans les tranches les plus élevées. En pratique, il faut savoir que les prélèvements sociaux de 17,2% font l’objet d’un deuxième acompte, mensuel ou trimestriel, en plus de l’acompte impôt sur le revenu.

Mieux, la modulation obtenue pour les revenus fonciers aura également un impact sur le taux de prélèvement à la source (aux sens strict) pratiqué sur les revenus d’activité de l’investisseur (le plus souvent des salaires ou pensions de retraite), dès lors que la modification demandée conduit à baisser de plus de 10% le prélèvement à la source estimé pour 2019!

On comprend l’intérêt très important que peut représenter une acquisition le plus tôt possible en 2019.

Naturellement, et comme nous le cessons de le répéter, l’investissement est d’abord immobilier avant d’être fiscal. Choisir les bons produits aux bons endroits, c’est l’exigence que nous nous imposons chez Monumenta.

Exemple: un couple d’investisseurs avec 2 enfants à charge disposant de revenus salariaux de 120.000 euros et de revenus fonciers nets de 40.000€, doit payer un impôt sur le revenu de 30.000 euros, ainsi que des prélèvements sociaux de 6880 euros. Son taux de prélèvement à la source, sur salaires et revenus fonciers est de 18,6%, avec en plus un acompte mensuel de prélèvements sociaux de 573 euros.

En acquérant par exemple un bien immobilier (pour le louer nu en habitation) d’une valeur de 150.000 euros nécessitant des travaux d’un montant de 200.000 euros éligibles au déficit foncier au début de l’année 2019, il pourra faire baisser ses prélèvements mensuels comme suit:

Prélèvements revenus fonciers: – 620 euros

Acompte prélèvements sociaux: – 573 euros

Prélèvement sur salaire: – 400 euros

Total gain de trésorerie mensuel: 1593 euros, soit par exemple sur 9 mois un total de 14.337 euros

Naturellement, le déficit foncier produira ses effets également l’année suivante et encore celles d’après, jusqu’à “épuisement” du déficit reportable.

En plus, au titre des revenus 2019 déclarés en 2020, il bénéficiera d’une imputation sur son revenu global d’une portion du déficit, limité à 10.700 euros, ce qui occasionnera en octobre 2020 un remboursement d’impôt sur le revenu à hauteur du trop perçu en 2019, soit environ 3000 euros.

2- Le cas du Monument Historique

Une acquisition en 2019 n’obèrera pas les avantages fiscaux spécifiques pour les monuments historiques (selon les cas 50 ou 100% des charges, à savoir intérêts d’emprunt, travaux d’amélioration et d’entretien, impôt foncier etc., imputées sur le revenu global, et non pas seulement les revenus fonciers).

L’investisseur pourra également moduler ses prélèvements à la source, dans la même logique que précédemment, mais avec l’avantage de ne pas être limité par le “plancher” que représente l’impossibilité pour les revenus fonciers de retenir une assiette inférieure à 0 pour le calcul des prélèvements en cours.

Il est évident que l’investisseur aura intérêt à acquérir le plus tôt possible dans l’année, afin de bénéficier de la possibilité d’estimer un revenu global 2019 tenant compte des déductions spécifiques, et ce sans attendre le mois d’octobre de l’année 2020!

×

Bonjour,

Des questions ?
Nous sommes à votre écoute en Live ou par Email
tv.monumenta@gmail.com

× Une question ?