Nue-Propriété : Monumenta Real Estate a signé un accord de partenariat afin de distribuer l’intégralité de l’offre PERL.

PERL c’est :

  • Le pionnier et le leader reconnu de l’investissement en nue-propriété adossé à de l’usufruit locatif ainsi qu’une double expertise de la promotion immobilière et de l’ingénierie financière.
  • Un opérateur immobilier indépendant avec plus de 178 M€ de CA en 2014 et 160M€ en 2013, plus de 100 programmes réalisés sur les secteurs recherchés et plus de 1000 lots commercialisés en 2104.
  • De l’immobilier résidentiel patrimonial avec du foncier qualitatif dans des ville à forte pression foncière cad une demande locative supérieure à l’offre locative.

Comment cela fonctionne ?

-Vous ne payez que la partie du prix correspondant  à la nue-propriété.

-La réduction du prix d’acquisition correspond à la somme des loyers de marché nets perçus pendant la durée d’usufruit (entre 15 et 17 ans) si le bien avait été acheté et loué classiquement.

-Le nu-propriétaire perçoit donc immédiatement l’équivalent  de loyers de marché nets défiscalisés  sous forme de réduction du prix d’acquisition.

Résultat :

  • Sécurisation des loyers dans leur recouvrement
  • Sécurisation des loyers par l’absence de fiscalité

Comment définir la valeur de la nue propriété?

Il convient ici d’évaluer la valeur économique de l’usufruit (somme des loyers nets défiscalisés actualisés). Une valeur de l’usufruit différente pour chaque programme (de 35% à 45% de la pleine propriété pour un usufruit de 15 à 20 ans).
Vous percevez 100% des loyers, immédiatement, sous forme de réduction du prix d’acquisition.

Calcul de la valeur économique de l’usufruit :

1) Selon la rentabilité locative de chaque programme (valeur locative du bien * 12 mois / prix en pleine propriété parking compris)

2) Les hypothèses suivantes sont identiques pour tous les programmes :

  • Taux d’occupation : 100 %
  • Charges 23 % (gestion, entretien, travaux, assurances, taxe foncière)
  • Loyers et charges : taux d’inflation de 1,5 %
  • Taux d’actualisation de 2,5 %

Des conditions d’acquisition uniques : Percevoir les loyers dès l’achat :

Hypothèse

Financement du bien par un emprunt amortissable

2 % sur 15 ans

Acquisition en pleine propriété d’un bien

d’une valeur 100

Acquisition en nue-propriété d’un bien d’une valeur 60

(60 % d’un bien en PP de valeur 100)

Caractéristiques du bien (existant)
Valeur acquisition100 000 €60 000 €
Revenus fonciers perçus sur 15 ans

(hypothèse de rentabilité nette de 3,8 %)

hypothèses de 23% charges et 1,5% d’inflation sur les charges et loyers

48 000 €0 €
Financement du bien 
Coût de l’emprunt amortissable18 390 €11 034 €
Revenus fonciers et fiscalité
Revenus fonciers imposables sur 15 ans

(avant fiscalité et après déduction des intérêts d’emprunt)

29 610 €Valorisation mécanique de la nue propriété
Fiscalité des revenus fonciers

IR + PS annuel (30% TMI + 15,5% PS = 45,5%)

13 473 €
Solde des revenus fonciers nets perçus sur 15 ans16 137 €
Résultat de l’opération 
Valeur du bien à l’issue des 15 ans

(sans hypothèse de valorisation du bien)

100 000 €100 000 €
Gain net de l’opération

(après remboursement de l’emprunt amortissable)

16 137 €28 966 €
Effort d’épargne mensuel moyen sur 15 ans503 €/mois324 €/mois

 

Agir sur sa fiscalité existante et ne pas générer de nouvelle fiscalité :

– Ne générer aucune nouvelle fiscalité

  • Pas d’impôt sur le revenu
  • Pas de prélèvements sociaux Art 1384 A al 1 CGI / Art 104 LDF 2004
  • Ne rentre pas dans la base taxable ISF Art 885 CGI
  • La taxe foncière est à la charge de l’usufruitier Art 1384 A al 1 CGI / Art 104 LDF 2004
  • Une imposition sur la plus-value allégée en cas de revente Bulletin officiel des finances publiques du 12/09/2012

– Agir sur une fiscalité existante

  • Défiscalisation des revenus fonciers existants pour un investissement réalisé à crédit Art. 31,I,1°,d CGI (depuis décembre 2008 / LDFR 2008)
  • Réduction de la base taxable ISF du montant de la nue-propriété si l’achat est réalisé en fonds propres Art 885 G quater du CGI modifié par l’art 13 de la LF 2013*
  • Hors plafonnement global des niches fiscales LF 2013 : 10 000 € de réduction d’impôt

– Si cession de la pleine propriété à l’issue de la période de démembrement : PV taxable = valeur de cession en PP – valeur de la PP au jour de l’acquisition. (Même si le montant de l’achat correspond au prix de la NP: cf. book de lois BOI 2005)*

-Le produit PERL relève du régime des plus-values immobilières
Taux de 19 %, abattement par durée de détention, exonération au bout de 30 ans et application à compter du 1er janvier 2013 d’une taxe additionnelle pour les plus-values supérieures à 50 000 € (3ème LFR 2012).
* L’instruction fiscale parue au BOI 8 M-1-05 du 4 août 2005 précise au numéro 14 de sa fiche numéro 16 : « Prix d’acquisition. Il convient de distinguer les situations suivantes (…) la nue-propriété a été acquise à titre gratuit ou à titre onéreux et l’usufruit par extinction : d’une manière générale, lorsque l’usufruit a été acquis par voie d’extinction, son prix d’acquisition est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant ».

La sérénité d’un investissement sans risque locatif :

-Aucune charge ni dépense imprévue :

  • Toutes les charges, impôts, taxes et risques locatifs sont supportés par l’usufruitier
  • Les petites et grosses réparations sont supportées par l’usufruitier. (Articles 605 et 606 Cciv)

-Une restitution des biens après remise en bon état d’habitabilité

-Possibilité de vendre le bien à tout moment (Marché secondaire organisé par PERL)

Rester libre : une sortie sécurisée : 

-Les baux consentis par l’usufruitier aux locataires sont automatiquement échus au jour de l’extinction de l’usufruit.

-Les nus propriétaires sont autorisés, 6 mois avant l’extinction de l’usufruit, à donner congé au locataire pour vendre ou occuper eux-mêmes l’appartement. Ils peuvent également poursuivre la location en proposant un bail Loi 89 au locataire en place.

-Au cas où un locataire, relevant toujours des plafonds de ressources sociaux serait contraint de quitter l’appartement, l’usufruitier a l’obligation de lui proposer une solution de relogement comparable au sein de son parc.

 

Pour plus de renseignements ou une demande d’option sur les plus beaux lots, prenez contact avec vos C.G.P.
– Thierry Valat : 06 64 09 99 98 / tv.monumenta@gmail.com 

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