Votre opération, étape par étape

Votre opération se décompose en deux étapes, l’achat du foncier et l’adhésion à l’ASL.

Après vous avoir exposé les avantages des dispositifs fiscaux en vigueur ainsi que leurs spécificités, et décrypté pour vous la meilleure stratégie patrimoniale à adopter, Monumenta Real Estate vous présente les différentes étapes d’une opération foncière, de la promesse de vente au rôle de l’ASL, le Maître d’Ouvrage de vos travaux.

1- L’achat du foncier :

Il s’agit d’un investissement dans un appartement situé dans un immeuble qui sera désossé puis totalement réhabilité. L’acquéreur signe une promesse de vente pour l’appartement en l’état avec un prix pour le seul foncier. Il devient propriétaire de son lot au moment de la signature de l’acte de vente (avant les travaux donc).

L’acheteur en premier lieu doit signer une LIA (lettre d’intention d’achat) qui est adressée au notaire de l’opération. Ce dernier est alors en mesure délivrer immédiatement une attestation notariée qui servira pour le dépôt du prêt « foncier ». Dans les toutes prochaines semaines un compromis en bonne et due forme pourra être proposé directement à la signature des acheteurs.

2- L’enveloppe travaux-Gestion :

Une fois propriétaire, il adhère à une ASL (Association Syndicale Libre), qui regroupe l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble. C’est cette ASL qui sera le Maître d’Ouvrage des travaux-gestion. Le budget de vos travaux-gestion est voté indépendamment du foncier.

 Attention, l’enveloppe « travaux-gestion » ne comprend pas uniquement les travaux à proprement dit mais également :

  1. Entreprise Générale pour parties privatives et parties communes
  2. Architecte
  3. Avocat
  4. Contrôle technique
  5. SPS
  6. Dommage ouvrage
  7. AMO
  8. Budget de fonctionnement

Ce budget au m2 varie en fonction de l’état de l’immeuble de 2500 et 4000 €/m2 (l’écart est expliqué par l’état et la qualité de l’immeuble)

L’ASL, le Maître d’Ouvrage de vos travaux

Les investisseurs, outre la copropriété à laquelle ils seront rattachés de plein droit lors de l’achat de leur lot “en l’état”, adhèreront à cette ASL, le Maître d’Ouvrage pour la réalisation et pendant toute la durée des travaux.

Le rôle de l’ASL pendant les travaux

L’ASL percevra l’argent des travaux pour chaque lot, sachant que c’est le montant versé qui donnera droit à votre économie ou déductibilité fiscale.

Dès sa création, l’ASL prendra toutes les décisions nécessaires pour la réalisation des travaux de restauration. Ses premières résolutions porteront sur le choix de l’architecte, du Cabinet Juridique et Fiscal responsable, et de l’Assistant à la Maîtrise d’Ouvrage (AMO). Ce dernier assurera la liaison entre les intervenants et les investisseurs. Pour le compte de l’ASL, l’AMO suivra les travaux pendant toute la durée de l’opération et jusqu’à sa réception.

Chaque lot donne droit à une voix dans les assemblées générales de l’ASL. Lorsque l’objet social de l’ASL sera réalisé, c’est-à-dire à l’achèvement des travaux, l’association sera dissoute et l’immeuble fonctionnera comme tout immeuble collectif, avec un syndicat de copropriété ratifié par les copropriétaires investisseurs. Il faut également noter que la constitution d’une ASL est effective et la signature du « kit ASL » permet de délivrer une attestation pour le prêt « travaux ».

L’ASL et la gestion de la partie comptable

L’enveloppe “travaux-gestion” inclut le montant de travaux des entreprises, les honoraires de l’architecte, les honoraires de l’AMO, les honoraires juridiques, ceux du cabinet de gestion, des assurances, des bureaux d’études… En bref, de tous les intervenants au cours du processus des travaux.

Il n’y a pas de factures de travaux à éditer au nom des copropriétaires, mais des appels de fonds ainsi que des attestations de versements, qui seront effectués par le gestionnaire comptable. Les factures sont toutes faites à l’ordre de l’ASL et les paiements réalisés sur présentation des factures, validées par l’architecte, suivant l’avancement des travaux, par le cabinet juridique et par l’AMO.

Certaines factures seront à régler avant le démarrage à proprement parler des travaux, notamment pour les prestations de l’architecte, l’AMO et le cabinet juridique, qui auront travaillé en amont afin de préparer le chantier (validation juridique et fiscale, dossier de permis de construire, appels d’offres, etc.)

De plus, le cabinet d’avocats fiscalistes garantira, par une lettre de mission, la pertinence fiscale et juridique de l’opération. Pendant toute la durée de l’opération, il vous accompagnera dans votre déclaration fiscale.

Pour plus de renseignements, prenez contact avec vos C.G.P.
– Thierry Valat : 06 45 30 44 50 / tv.monumenta@gmail.com
– Pierre Lombard : 06 31 54 49 41 / pl.monumenta@gmail.com

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