L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est particulièrement injuste, c’est un fait. Issu du démantèlement de l’ancien ISF, il est clairement destiné, selon les propos mêmes du gouvernement qui l’a mis en place, à détourner les épargnants des valeurs immobilières au profit des valeurs mobilières (actions, obligations etc.) supposées plus “productives” pour l’économie.

Quelques considérations simples amènent à relativiser le supposé effet dissuasif de cet impôt particulièrement inopportun :

1) Pas d’IFI pour un patrimoine net immobilier inférieur à 1.300.000€

2) Le calcul de l’impôt se fait ensuite par tranches :

De 800.001 à 1.300.000€, le taux est de 0,5%, mais uniquement sur cette tranche, il reste à 0 pour la tranche 1 jusqu’à 800.000€
Par exemple, un patrimoine net taxable de 1.500.000€ induit un IFI de :

  • Tranche 0 à 800.000 = 0
  • Tranche 800.001 à 1.300.000 = 2.500€ (0,5%)
  • Tranche 1.300.001 à 1.500.000€ = 1.400€ (0,75%)

L’imposition par tranches de patrimoine net taxable est ainsi calculée ensuite :
 

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine

Taux applicable*

Jusqu’à 800 000 €0 %
Entre 800 001 € et 1 300 000 €0,50 %
Entre 1 300 001 € et 2 570 000 €0,7 %
Entre 2 570 001 € et 5 000 000 €1 %
Entre 5 000 001 € et 10 000 000 €1,25 %
Supérieure à 10 000 000 €1,5 %

 
3) Décote de l’habitation principale

La valeur de votre habitation principale n’est retenue qu’à concurrence de 70%. Ainsi, si votre résidence principale représente une valeur de 750.000 euros par exemple, elle ne sera retenue que pour 525.000€. Si l’on reprend notre exemple précédent, le patrimoine net taxable n’est plus donc de 1.500.000 mais diminue à 1.275.000, il n’y a donc plus d’IFI à payer !

Vous avez donc, toujours dans cet exemple (habitation principale d’une valeur de 700.000€), un “volant” d’investissement potentiel de près de 800.000€ avant d’être potentiellement affectés par l’IFI.

Nota : une décote supplémentaire existe, pour un patrimoine net taxable entre 1,3 et 1,4 millions

4) Calcul du patrimoine net taxable

Mais ce n’est pas tout : si vous empruntez (et vous auriez bien tort de ne pas le faire) pour constituer votre patrimoine d’investissement locatif, toutes les dettes afférentes aux dépenses suivantes seront déductibles pour déterminer l’assiette sur laquelle sera calculé l’IFI:

  • Acquisition de biens ou droits immobiliers imposables (emprunts immobiliers)
  • Travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement
  • Acquisition des parts ou actions, au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers imposables
  • Travaux d’entretien dus par le propriétaire
  • Paiement des impôts dus à raison des propriétés concernées (par exemple : taxe foncière ou droits de succession)

Ainsi, l’application de l’impôt dans le temps est retardée d’autant.

Toujours en reprenant notre exemple de départ, si vous investissiez non plus 800K€ mais 1,6M€ millions en tout en immobilier locatif, sur une durée de 15 ans “linéaires”, l’IFI n’apparaitrait qu’au bout de 8 ans pour un montant modique, et il serait in fine après les 15 ans au maximum de (patrimoine net taxable de 2.525.000€) :

  • De 0 à 800.000 = 0%
  • 800.001 à 1.300.000= 0,5% soit 2.500€
  • 1.300.001 à 2.125.000 = 0,75% soit environ 6.200€

Total 8.700€, ce qui abaisse la rentabilité de l’investissement de 8.700/1.600.000 = 0,54%. C’est très embêtant mais pas catastrophique ! Surtout lorsque vous êtes  en fin de période de remboursement des emprunts bancaires.

5) A partir de 2, 57 Millions d’euros de patrimoine net taxable, la situation se gâte : L’imposition passe à 1%, ce qui n’est plus négligeable du tout.

Mais là encore, des stratégies d’évitement de l’impôt existent, comme certaines acquisitions en nue-propriété par exemple, les donations, le statut de Loueur en meublé professionnel etc.

6) Conclusion

En pratique, L’IFI ne devient un réel obstacle au placement en investissement immobilier locatif que pour des patrimoines nets de dettes bancaires vraiment importantes. Les divers mécanismes fiscaux incitatifs (Loi Malraux, Monuments historiques, Pinel ancien, déficits fonciers etc…) doivent également être pris en considération pour déterminer l’impact fiscal global final réel.

Enfin et surtout, et c’est notre leitmotiv chez Monumenta, ce qui importe le plus c’est le triptyque magique : bien, localisation, rendement.

  1. Le bien doit être intrinsèquement de qualité, comme si c’était vous qui deviez y habiter
  2. L’environnement du bien (le quartier, la ville) doit être garant de la pérennité de sa valeur
  3. Le rendement locatif doit être à la hauteur des revenus différés attendus, notamment et surtout au moment de la retraite pour l’investisseur

En conclusion, pour la très grande majorité des investisseurs, IFI ? Même pas peur !