Introduction – Objectif patrimonial vs objectif fiscal

Choisir entre Jeanbrun, Denormandie, Malraux et LMNP ne consiste pas à sélectionner la réduction d’impôt la plus élevée. Il s’agit d’arbitrer entre création de valeur patrimoniale, optimisation fiscale, génération de cash-flow et maîtrise du risque réglementaire. Cette analyse compare les mécanismes juridiques, l’impact fiscal réel, la rentabilité nette après impôt et la cohérence stratégique selon le profil investisseur.

1. Loi Jeanbrun – Logique patrimoniale décotée

• Acquisition d’un bien ancien avec décote significative
• Rendement locatif modéré (3 % à 4 % brut)
• Peu ou pas d’avantage fiscal immédiat
• Stratégie orientée valorisation long terme

Analyse stratégique : Jeanbrun repose principalement sur l’achat sous valeur de marché. La performance provient davantage de la revalorisation future que du levier fiscal.

2. Loi Denormandie – Défiscalisation via rénovation

• Investissement dans l’ancien avec obligation de travaux
• Réduction d’impôt proportionnelle au montant investi
• Plafonds de loyers et de ressources
• Rendement brut moyen : 3 % à 4,5 %

Analyse stratégique : pertinent dans les villes moyennes dynamiques où le prix d’acquisition reste cohérent. Attention au risque de surcoût travaux et à la tension locative locale.

3. Loi Malraux – Optimisation fiscale haut rendement fiscal

• Réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux
• Non soumis au plafonnement global des niches fiscales
• Actifs situés en centre-ville historique
• Rendement locatif faible (2,5 % à 3,5 %)

Analyse stratégique : outil puissant pour contribuables fortement imposés (TMI 41 % ou 45 %). Le moteur de performance est fiscal, non locatif.

4. LMNP – Optimisation par amortissement comptable

• Location meublée sous régime réel
• Amortissement du bien et du mobilier
• Neutralisation fiscale des loyers sur 10 à 15 ans
• Rendement brut moyen : 4,5 % à 6,5 %

Analyse stratégique : modèle orienté cash-flow et rendement net optimisé. Moins dépendant d’une carotte fiscale immédiate, plus proche d’une logique entrepreneuriale.

Simulation comparative détaillée (hypothèse 300 000 €)

Hypothèses communes :
• Investissement total : 300 000 €
• Financement : crédit 20 ans à 3,5 %
• TMI investisseur : 41 %
• Revente à 15 ans

Jeanbrun :
• Rendement brut : 4 % (12 000 €/an)
• Fiscalité classique sur revenus fonciers
• TRI estimé : 4,5 % à 5 % selon revalorisation

Denormandie (12 ans) :
• Réduction d’impôt estimée : ~52 000 €
• Rendement brut : 3,5 %
• TRI estimé : 5 % à 6 %

Malraux :
• Travaux : 200 000 €
• Réduction d’impôt potentielle : ~60 000 € à 80 000 €
• Rendement brut : 3 %
• TRI estimé : 6 % à 7 % pour TMI élevée

LMNP (régime réel) :
• Rendement brut : 5,5 % (16 500 €/an)
• Fiscalité neutralisée pendant 10-15 ans
• TRI estimé : 6 % à 7,5 %

Choix stratégique selon profil investisseur

Cadre supérieur (TMI 41-45 %)

Priorité : réduction immédiate de la pression fiscale.
→ Malraux pour optimisation massive.
→ Denormandie si ticket plus modéré.
→ LMNP pour générer revenu complémentaire long terme.

Chef d’entreprise

Priorité : diversification patrimoniale et revenus futurs.
→ LMNP pour cash-flow.
→ Malraux si forte exposition IR.
→ Jeanbrun pour sécurisation patrimoniale.

Investisseur débutant

Priorité : simplicité et maîtrise du risque.
→ Denormandie dans zone tendue.
→ LMNP en location longue durée.
→ Éviter Malraux sans accompagnement expert.

FAQ – Questions fréquentes 

Quelle est la meilleure solution pour réduire fortement ses impôts ?
→ La loi Malraux offre le levier fiscal le plus puissant pour les TMI élevées.

Quel dispositif offre le meilleur rendement net ?
→ Le LMNP au régime réel grâce à l’amortissement.

La loi Denormandie est-elle risquée ?
→ Le risque dépend surtout de la localisation et du coût des travaux.

Jeanbrun est-il adapté à un investisseur dynamique ?
→ Non, il convient plutôt à une logique patrimoniale prudente.

Conclusion stratégique

Il n’existe pas de dispositif universellement supérieur. Le choix dépend du niveau d’imposition, de l’horizon de détention, de la capacité d’endettement et de la tolérance au risque. Une stratégie patrimoniale cohérente peut combiner plusieurs dispositifs afin d’optimiser à la fois fiscalité et création de valeur.