Introduction : un changement structurel du droit immobilier français

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite constitue un tournant majeur dans la protection du droit de propriété. Longtemps critiqué pour son déséquilibre perçu en faveur des occupants, le droit français renforce désormais significativement l’arsenal pénal et accélère certaines procédures administratives d’évacuation. Cette réforme concerne directement les propriétaires de résidence principale, de résidence secondaire et les investisseurs en location meublée touristique.

1. Un durcissement pénal clair et assumé

La loi renforce le délit de violation de domicile et élargit son champ d’application. Les peines peuvent atteindre trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende. La provocation au squat devient également un délit spécifique. Le message est stratégique : l’occupation frauduleuse n’est plus un simple contentieux civil, mais une atteinte pénale grave au droit de propriété.

2. Procédure d’expulsion accélérée : un levier opérationnel

Le propriétaire peut saisir le préfet afin d’obtenir une mise en demeure des occupants et une évacuation administrative. Les délais sont désormais encadrés et la procédure est étendue aux résidences secondaires. Concrètement, cela réduit le risque de paralysie prolongée du bien, ce qui améliore la sécurité patrimoniale et la prévisibilité financière.

3. Résidence principale : sécurisation du domicile

Pour le propriétaire occupant, la réforme clarifie l’intervention des forces de l’ordre et réduit les ambiguïtés liées au délai d’intervention. La protection du domicile est renforcée, ce qui diminue le risque de dépossession temporaire.

4. Résidence secondaire : réduction d’un risque historiquement sous-estimé

Avant 2023, la protection des résidences secondaires était plus incertaine. La nouvelle loi aligne davantage leur régime sur celui de la résidence principale. Pour les investisseurs patrimoniaux ou propriétaires de maisons de vacances, cela réduit un risque juridique longtemps considéré comme dissuasif.

5. Location meublée touristique : clarification essentielle

La loi distingue clairement l’occupation frauduleuse du maintien dans les lieux après la fin d’un contrat. Le maintien sans droit ni titre après décision de justice peut désormais constituer un délit pénal. Cependant, un locataire en impayé reste soumis aux règles classiques du droit des baux, notamment la trêve hivernale et la procédure judiciaire. Il est donc crucial de ne pas confondre squat et contentieux locatif.

6. Analyse critique : limites et zones de vigilance

Malgré le renforcement pénal, l’efficacité pratique dépendra de la réactivité préfectorale et policière. La loi ne supprime ni la trêve hivernale ni les garanties procédurales des locataires. Un investisseur mal informé pourrait surestimer la portée de la réforme. La prévention (assurance loyers impayés, sécurisation des accès, gestion proactive) reste déterminante.

7. Enjeux business et stratégie patrimoniale

Pour un investisseur immobilier, cette réforme améliore le profil de risque des biens vacants ou saisonniers. Cela peut influencer les arbitrages entre location longue durée et courte durée. Néanmoins, la performance d’un actif immobilier reste liée à la qualité de gestion, à la sélection des locataires et à la structuration juridique (SCI, holding, assurance). La loi anti-squat est un outil de sécurisation, non une garantie absolue.

Conclusion : une avancée significative mais non absolue

La loi anti-squat 2023 renforce clairement la position des propriétaires et rééquilibre le cadre juridique. Elle améliore la rapidité d’action en cas d’occupation illicite et sécurise davantage les résidences secondaires et certains cas de maintien irrégulier. Toutefois, elle ne dispense pas d’une gestion rigoureuse et stratégique du patrimoine immobilier.