Investir à Nogent-sur-Marne dans un ancien couvent réhabilité

Monumenta Real Estate vous présente Le Clos de la Marne, une opération patrimoniale située au 24 rue de Plaisance à Nogent-sur-Marne, dans le Val-de-Marne. Cet ancien couvent construit en 1929-1930 fait l’objet d’une réhabilitation complète en 46 appartements, du T1 au T3 duplex, organisés autour d’un cloître central.

Le programme s’adresse en particulier aux investisseurs recherchant un bien locatif de caractère à proximité immédiate de Paris, avec une forte composante de travaux permettant, selon la situation fiscale de l’acquéreur, de bénéficier du mécanisme du déficit foncier.

Pourquoi investir au Clos de la Marne ?

• Adresse centrale et résidentielle à Nogent-sur-Marne, aux portes de Paris.
• RER A permettant de rejoindre Paris-Nation en environ 8 minutes et RER E à proximité.
• Future ligne 15 du Grand Paris Express annoncée à environ 10 minutes du programme.
• Ancien couvent de 1929-1930 réhabilité autour d’un cloître central.
• Environ 1 100 m² d’espaces verts et proximité immédiate d’un parc d’environ 1,3 hectare.
• Terrasses, jardins privatifs, balcons ou annexes selon les lots.
• Ascenseur et climatisation réversible chaud/froid dans les appartements.
• Quote-part de travaux d’environ 67 % du montant de l’opération.
• Livraison prévisionnelle au 4e trimestre 2028.

Déficit foncier : un levier pour les investisseurs fortement imposés

Le Clos de la Marne est éligible au mécanisme du déficit foncier. Celui-ci concerne principalement les investisseurs détenant déjà des biens loués nus et percevant des revenus fonciers imposables. Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration éligibles peuvent être imputées sur les revenus fonciers dans les conditions prévues par la réglementation.

Avec une quote-part de travaux d’environ 67 %, l’opération peut présenter un intérêt fiscal significatif pour les contribuables fortement imposés sur leurs revenus locatifs. Selon le niveau de revenus fonciers, la tranche marginale d’imposition, le calendrier des travaux et la capacité à utiliser les déficits générés, le coût économique de certains lots après économies fiscales peut se rapprocher d’environ 4 650 €/m² dans certains cas.

Cette donnée ne constitue pas une promesse de performance : chaque opération doit faire l’objet d’une étude fiscale, financière et patrimoniale individualisée.

Une adresse locative recherchée dans l’Est parisien

Nogent-sur-Marne combine proximité de Paris, qualité de vie et cadre résidentiel. La commune bénéficie des bords de Marne, de la proximité du bois de Vincennes, d’un centre-ville commerçant, d’établissements scolaires et d’équipements culturels reconnus, dont le Cinéma Royal Palace, le Pavillon Baltard et le Carré des Coignard.

Pour un investissement locatif, cette combinaison entre accessibilité, environnement, services et rareté de l’offre ancienne réhabilitée constitue un positionnement différenciant face à des programmes neufs plus standardisés.

Un patrimoine immobilier rare : pierre, cloître et parc

Le Clos de la Marne se distingue par son architecture d’origine : façades en pierre, arcades de briques, cloître central, puits ancien et ouvertures sur les espaces paysagers. La réhabilitation vise à préserver ce caractère tout en apportant le niveau de confort attendu dans un investissement résidentiel contemporain.

Certains appartements bénéficient d’une double exposition, d’une vue sur le parc ou sur le clos privatif, d’une terrasse ou d’un jardin. Cette diversité permet de sélectionner un lot en fonction de la stratégie locative, du budget et de l’objectif patrimonial.

Exemples de lots

B101 – T3 de 66,09 m² au 1er étage

Appartement traversant à double exposition Est-Ouest, avec vue sur le parc et sur le clos privatif. Cellier privatif. Climatisation réversible. Prix principal indicatif : 518 500 €, dont environ 317 000 € de travaux, hors annexe.

BJ01 – T1 de 30,69 m² en rez-de-jardin

Appartement prolongé par une terrasse privative de 11,55 m², pour une surface pondérée de 38,20 m². Climatisation réversible. Prix indicatif : 354 500 €, dont environ 261 000 € de travaux.

À quel profil d’investisseur s’adresse cette opération ?

Le programme est particulièrement adapté aux investisseurs qui recherchent un actif locatif patrimonial, souhaitent réduire la fiscalité attachée à leurs revenus fonciers et privilégient une localisation proche de Paris avec un potentiel locatif structurel. Il peut également convenir à une stratégie patrimoniale de long terme fondée sur la détention d’un bien ancien de caractère entièrement réhabilité.

FAQ – Investissement locatif en déficit foncier à Nogent-sur-Marne

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier résulte notamment de certaines dépenses de travaux déductibles qui excèdent les revenus fonciers. Il peut être imputé selon les règles fiscales en vigueur sur les revenus fonciers et, dans certaines limites, sur le revenu global.

Pourquoi Le Clos de la Marne est-il adapté au déficit foncier ?

La quote-part de travaux représente environ 67 % du montant de l’opération, ce qui crée une base de dépenses potentiellement déductibles importante, sous réserve de leur éligibilité et de la situation fiscale de l’investisseur.

Peut-on louer les appartements après les travaux ?

Oui. Le programme a vocation à être loué en location nue dans le cadre requis pour bénéficier du déficit foncier. La stratégie locative exacte doit être vérifiée au regard des obligations fiscales applicables.

Quelle est la desserte de Nogent-sur-Marne ?

Le RER A relie Paris-Nation en environ 8 minutes. Le RER E dessert également l’ouest parisien et la future ligne 15 du Grand Paris Express doit renforcer l’accessibilité du secteur.

Quand la livraison est-elle prévue ?

La livraison prévisionnelle du programme est annoncée au 4e trimestre 2028.

Peut-on obtenir une simulation personnalisée ?

Oui. Monumenta Real Estate peut présenter les lots, leur ventilation foncier/travaux et les éléments nécessaires à une étude fiscale et financière personnalisée.

• Nom exact du programme : Le Clos de la Marne.
• Adresse complète : 24 rue de Plaisance, 94130 Nogent-sur-Marne.
• Nature du projet : réhabilitation d’un ancien couvent de 1929-1930 en 46 logements.
• Typologies : T1 à T3 duplex.
• Dispositif : déficit foncier.
• Quote-part travaux : environ 67 %.
• Transports : RER A, RER E, future ligne 15 du Grand Paris Express.
• Prestations : ascenseur, climatisation réversible, terrasses et jardins selon lots.
• Environnement : cloître, espaces verts, parc voisin, bords de Marne, bois de Vincennes.
• Livraison prévisionnelle : 4e trimestre 2028.

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