RUNGIS - 12000m2 - PROJET DE VALORISATION

1.Valorisation du site situé 13 rue du Pont des Halles à Rungis.

Ce site de 12.000m2 environ est actuellement loué en bureaux et en parking.
Son occupation actuelle de 30% interroge sur son avenir. Le propriétaire actuel est ouvert à une offre d’achat.

Hypothèse retenue : réhabilitation du bâti existant sans création de droits à construire.

Répartition fonctionnelle : 8 000 m2 dédiés à une résidence gérée (70 % jeunes actifs / 30 % étudiants) et 4 000 m2dédiés à des bureaux. Cette hypothèse demande à être validée par la Mairie mais un actif mixte associant hébergement géré et usage tertiaire, conforme à la vocation économique de la Zone, répond parfaitement à toutes les parties prenantes.

2. Données clés du projet

2-1 Surface bâtie existante : environ 12 000 m2.

2-2 Valeur d’acquisition du foncier : SUR DEMANDE

2-3 Positionnement stratégique de l’actif :

– Actif situé au coeur d’un pôle économique majeur (Rungis – Orly).

– Environnement tertiaire, logistique et de services fort

– Projet positionné comme actif mixte, combinant hébergement géré et bureaux.

2-4. Cadre réglementaire sécurisé

– Zonage UAE2 ne permettant pas l’habitation classique.

– Projet volontairement structuré hors logement résidentiel.

– Résidence exploitée en hébergement géré temporaire (étudiants, alternants, jeunes actifs en mobilité).

– Absence de risque de requalification en habitation.

2-4 Programme et répartition des surfaces

– Surface bâtie existante : environ 12 000 m2.

– 8 000 m2dédiés à une résidence gérée (70 % jeunes actifs / 30 % étudiants).

– 4 000 m2 dédiés à des bureaux compatibles avec la vocation de la zone.

3. Accessibilité et desserte en transports

Le site bénéficie d’une accessibilité fonctionnelle adaptée à des usages de formation, d’emploi et de mobilité professionnelle.

Arrêt de bus « Marché International » situé à environ 2 à 4 minutes à pied.

La ligne de bus 183 assure une liaison directe vers la Gare de Thiais – Pont de Rungis en environ 10 à 12 minutes.

La station Thiais – Orly de la ligne 14 du métro, mise en service en 2024, permet un accès rapide au coeur de Paris et aux principaux pôles universitaires et tertiaires.

Le temps de parcours estimé entre le site et la ligne 14 est de l’ordre de 15 à 20 minutes.

4. Programme – Résidence gérée (8 000 m2)

Hypothèse de densité moyenne : environ 30 m2 de surface de plancher par logement, incluant parties communes.

Capacité estimée : environ 265 logements.

Répartition cible : 70 % jeunes actifs / 30 % étudiants.

Loyers moyens retenus : 800 € / mois pour les jeunes actifs et 620 € / mois pour les étudiants.
Taux d’occupation moyen pondéré : 95 %.

5. Programme – Bureaux (4 000 m2)

Usage tertiaire classique, compatible avec le zonage d’activités UAE2.

Hypothèse de loyer moyen : 200 € / m2/ an.

Taux d’occupation stabilisé retenu : 90 %.

6. Performance financière consolidée

Chiffre d’affaires consolidé estimé : » 3,0 M€ / an.

NOI consolidé estimé : » 2,16 M€ / an.

Coût total projet estimé : » 40 M€ (foncier + réhabilitation).

Rendement brut cible : » 5,4 %.

7. Lecture risque / rendement

Risque locatif diversifié (hébergement géré + tertiaire).

Exposition limitée à un seul marché.

Capacité d’arbitrage futur (cession séparée ou globale).

Produit compatible avec une stratégie long terme, indexation progressive des loyers.

8. Thèse d’investissement

Actif mixte à forte valeur d’usage, non spéculatif.

Rendement supérieur à un bureau core, avec un risque maîtrisé.

Alignement avec une stratégie ESG : réhabilitation, limitation de l’artificialisation, proximité transports.

Potentiel de création de valeur par optimisation de l’exploitation.
Enfin, la location actuellement à 650.000€/an permet un portage sans friction.

RUNGIS – 12000m2 – PROJET DE VALORISATION

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