Note explicative sur l’EXTRAORDINAIRE AVANTAGE du DEFICIT FONCIER en 2018 pour les contribuables disposant de revenus fonciers

Les contribuables soumis à l’impôt sur les revenus locatifs savent bien à quel point la dimension fiscale est importante avec un Taux Marginal d’Imposition (TMI) entre 30% et 45% auquel s’ajoute la CSG/CRDS de 17,2%… Exemple : pour Monsieur X, avec seulement 20000€ de revenus locatifs nets avec une TMI de 30% et 17,2% de CSG/CRDS, l’imposition est de 9440€ d’impôts annuels directement liés à ses revenus locatifs.

Avec l’utilisation judicieuse EN 2018 du mécanisme du déficit foncier conjuguée à « l’effet d’aubaine 2018 » généré par la mise en place du prélèvement à la source (PAS), vous bénéficiez d’une solution exceptionnelle afin de diminuer voire d’annuler cette imposition.

 

Voici comment :

 

Exemple 1 :

Monsieur X acquiert en 2018 un appartement d’une valeur foncière de 80000€ nécessitant la réalisation de travaux estimatifs à hauteur de 170000€ éligibles au déficit foncier, via une ASL constituée de l’ensemble des copropriétaires afin de réhabiliter l’immeuble dans sa totalité. Ce ratio foncier/travaux est relativement courant dans le cas de beaux immeubles assez dégradés.

Ces 170000€ de travaux, payés en 2018, vont générer un déficit foncier à due-concurrence au titre de 2018 (reportable 10 ans) qui se transformera grâce à « l’effet d’aubaine 150% 2018 » en

224300€ de déficit en 2019.

Calcul : 170000€ (travaux 2018) – 20000€ (revenus locatifs 2018) – 10700€ (imputation sur le revenu global) + 50%x1700000€ = 224300€

 

L’économie fiscale (avec le mécanisme du report sur 10 ans), toute chose égale par ailleurs, sera donc de 224300×47,2% = 105870€

 

Soit un prix de revient du bien à 144130€ à la place de 250000€

 

Et avec 250000€ par exemple empruntés sur 20 ans, Monsieur X récupère en économie fiscale pendant 10 ans environ 10000€ par an, qu’il peut réinvestir ou placer.

 

Exemple 2 (cas exceptionnel) :

Monsieur Z, imposé à un TMI de 45% + 17,2% de CSG/CRDS sur ses 100000€ de revenus locatifs annuels nets, acquiert en 2018 un appartement d’une valeur foncière de 50000€ nécessitant la réalisation de travaux estimatifs à hauteur de 450000€ éligibles au déficit foncier, via une ASL constituée de l’ensemble des copropriétaires afin de réhabiliter l’immeuble dans sa totalité. Ce ratio foncier/travaux est relativement courant dans le cas de beaux immeubles assez dégradés.

Ces 450000€ de travaux, payés en 2018, vont générer un déficit foncier à due-concurrence au titre de 2018 (reportable 10 ans) qui se transformera grâce à « l’effet d’aubaine 150% 2018 » en

224300€ de déficit en 2019.

Calcul : 450000€ (travaux 2018) – 100000€ (revenus locatifs 2018) – 10700€ (imputation sur le revenu global) + 50%x450000€ = 564300€

 

L’économie fiscale (avec le mécanisme du report sur 10 ans), toute chose égale par ailleurs, sera donc de 564300×62,2% = 350100€

 

Soit un prix de revient du bien à 149000€ à la place de 500000€

 

Et avec 500000€ par exemple empruntés sur 20 ans, Monsieur X récupère en économie fiscale pendant 5 ans environ 70000€ par an, qu’il peut réinvestir ou placer.

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