Votre opération de défiscalisation immobilière

Monumenta Real Estate vous présente le mode d’emploi pour réaliser votre opération de défiscalisation immobilière !

 

Spécialiste en gestion de patrimoine, Monumenta Real Estate met en œuvre toute son expertise pour vous aider dans vos démarches en vue d’acquérir un bien immobilier et réduire vos impôts dès 2017, que ce soit dans le cadre d’un programme Monument historique, un dispositif Malraux. Pour un projet en Pinel ancien ou déficit foncier, votre pression fiscale pourra être travaillée pendant au moins 6 ans et pourra aller jusqu’à 12 ans.

Après vous avoir exposé les avantages des dispositifs fiscaux en vigueur ainsi que leurs spécificités, et décrypté pour vous la meilleure stratégie patrimoniale à adopter, MRE vous présente les différentes étapes d’une opération foncière, de la promesse de vente au rôle de l’ASL, le Maître d’ouvrage de vos travaux, et le traitement fiscal de votre projet financier.

 

Investissement immobilier en Monument historique ou dispositif Malraux : Achat du foncier

 

Il s’agit d’un programme de réhabilitation totale de l’immeuble, où l’acquéreur signe une promesse de vente pour l’appartement en l’état avec un prix pour le seul foncier. Il devient propriétaire de son lot au moment de la signature de l’acte de vente (avant les travaux donc).

En parallèle, au moment de la signature de la promesse, il s’engage à adhérer à une ASL (Association Syndicale Libre), qui regroupe l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble. C’est cette ASL qui sera le Maître d’Ouvrage des travaux. Le budget de vos travaux est voté indépendamment du foncier.

 

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L’ASL, le Maître d’Ouvrage de vos travaux

 

Les investisseurs, outre la copropriété à laquelle ils seront rattachés de plein droit lors de l’achat de leur lot « en l’état », adhèreront à cette ASL, le Maître d’Ouvrage pour la réalisation et pendant toute la durée des travaux.

 

Le rôle de l’ASL pendant les travaux

L’ASL percevra l’argent des travaux pour chaque lot, sachant que c’est le montant versé chaque année avant le 31 décembre qui sera déductible des revenus de la même année.

Dès sa création, l’ASL prendra toutes les décisions nécessaires pour la réalisation des travaux de restauration. Ses premières résolutions porteront sur le choix de l’architecte, du Cabinet Juridique et Fiscal responsable, et de l’Assistant à la Maîtrise d’Ouvrage (AMO). Ce dernier assurera la liaison entre les intervenants et les investisseurs. Pour le compte de l’ASL, l’AMO suivra les travaux pendant toute la durée de l’opération et jusqu’à sa réception.

Chaque lot donne droit à une voix dans les assemblées générales de l’ASL. Lorsque l’objet social de l’ASL sera réalisé, c’est-à-dire à l’achèvement des travaux, l’association sera dissoute et l’immeuble fonctionnera comme tout immeuble collectif, avec un syndicat de copropriété ratifié par les copropriétaires investisseurs. Il faut également noter que la constitution d’une ASL est effective et la signature du « kit ASL » permet de délivrer une attestation pour le prêt « travaux ».

 

L’ASL et la gestion de la partie comptable

L’enveloppe « travaux-gestion » inclut le montant de travaux des entreprises, les honoraires de l’architecte, les honoraires de l’AMO, les honoraires juridiques, ceux du cabinet de gestion, des assurances, des bureaux d’études… En bref, de tous les intervenants au cours du processus des travaux.

Il n’y a pas de factures de travaux à éditer au nom des copropriétaires, mais des appels de fonds ainsi que des attestations de versements, qui seront effectués par le gestionnaire comptable. Les factures sont toutes faites à l’ordre de l’ASL et les paiements réalisés sur présentation des factures, validées par l’architecte, suivant l’avancement des travaux, par le cabinet juridique et par l’AMO.

Certaines factures seront à régler avant le démarrage à proprement parler des travaux, notamment pour les prestations de l’architecte, l’AMO et le cabinet juridique, qui auront travaillé en amont afin de préparer le chantier (validation juridique et fiscale, dossier de permis de construire, appels d’offres, etc.)

De plus, le cabinet d’avocats fiscalistes garantira, par une lettre de mission, la pertinence fiscale et juridique de l’opération. Pendant toute la durée de l’opération, il vous accompagnera dans votre déclaration fiscale.

 

Fiscalité immobilière pour le Dispositif Pinel et Déficit Foncier

 

Qu’il s’agisse d’une défiscalisation en loi Pinel, dispositif Pinel optimisé au déficit foncier ou une opération de déficit foncier, le traitement fiscal de votre opération financière dépend de la situation de chaque investisseur, soit de manière simplifiée :

  • dans le cadre du dispositif Pinel : le foncier et les travaux constituent le montant de la réduction d’impôt pour 6 ans, 9 ans ou 12 ans
  • pour un programme Pinel optimisé au déficit foncier : il s’agit du foncier + le pourcentage de travaux en Pinel, et le reste des travaux est imputable en déficit foncier
  • pour ce qui concerne le déficit foncier seul : il cible le foncier et 100% des travaux sont imputables sur votre revenu foncier (et reportables pendant 10 ans).

 

Vous êtes intéressé pour investir dans un bien immobilier et vous souhaitez être accompagné dans vos démarches afin de réaliser une opération fiscale optimisée ?

N’hésitez pas à nous contacter !