Second semestre 2018 : Mettez le turbo dans vos investissements défiscalisants !

EDITO : Second semestre 2018 : Mettez le turbo dans vos investissements défiscalisants !

 

Et oui, voilà un titre bien racoleur mais il est toujours bon de rappeler quelques vérités qui permettent de se poser les bonnes questions…

 

  • Les taux sont-ils toujours historiquement bas ?
  • Les prix de l’immobilier se sont-ils stabilisés ?
  • La pression locative est-elle toujours très importante dans les centres villes ?

Trois fois oui ! Ces 3 voyants principaux sont toujours au vert, il est alors temps d’agir.

 

Et du côté de la fiscalité ?

De ce côté-ci, rien n’a changé, sauf en pire… « La meilleure défense est l’attaque » disait Napoléon mais quelle tactique choisir ?

 

Tout d’abord, quelques rappels évidents :

  • Votre IR est de 15000€ par an => vous allez régler 300000€ en 20 ans…
  • Vos revenus locatifs nets sont de 20000€ et vous êtes à une TMI de 41% + 17,2% de CSG/CRDS => vous réglez 11640€ d’impôts sur ces seuls revenus locatifs, soient 116640€ sur 10 ans.
  • Votre IR est de 48000€ par an => Votre PAS (Prélèvement à la Source) sera de 4000€/mois dès le 1 janvier 2019

 

Et pourtant… vous pouvez, vous devez agir dès à présent. Voici pourquoi :

  • Avec votre IR de 15000€ par an, vous êtes éligible à la Loi Malraux. Avec un budget travaux de 200000€, vous ne payez aucun impôt sur le revenu pendant 4 ans, dès 2018 !*
  • Avec des revenus locatifs nets de 20000€ et un budget travaux de 150000€, vous ne payez aucun impôt sur vos revenus locatifs pendant 10 ans grâce à l’effet d’aubaine 2018 ! **
  • Avec un IR de 48000€ par an, si vous actez en janvier 2019, avec un gain lié à la baisse de l’IR de 30000€ (votre PAS passe de 4000€ en février à 1000€ à partir de mars 2019…***)

 

Mais la fiscalité n’a que peu d’importance si le choix de l’immobilier est défaillant.

C’est pourquoi, nous choisissons toujours avec soin les meilleurs lots des plus beaux programmes et dans les villes de premier choix.

Des investissements que vous pourrez toujours revendre facilement mais dont vous ne voudrez jamais vous séparer.

 

C’est parce que nous sommes des associés indépendants, spécialistes et amoureux de l’immobilier et de la fiscalité, que nous pouvons vous proposer un accompagnement, de votre étude fiscale au choix du meilleur investissement immobilier : celui qui vous correspond exactement.

 

 

La question habituelle que vous nous posez souvent ou celle que votre conjoint vous pose est la suivante : est-ce que l’économie fiscale ne sera pas absorbée par le surcoût de l’opération ?

Et de comparer le prix du bien avant défiscalisation au prix moyen de l’ancien…

Dès lors, pourquoi ne pas acheter de l’ancien sans fiscalité ? Ou ne rien acheter car il vous semble que vous « surpayez » le bien.

 

La réponse est simple :

Vous investissez dans un bien ancien =>

  • Vous continuez à payer les impôts mensuels habituels (qui représente souvent plusieurs remboursements d’appartements)
  • Vous allez considérablement alourdir votre fiscalité puisqu’avec une TMI entre 30 et 45% + 17,2% de CSG/CRDS, vous allez être taxés entre 47,2% et 62,2%. Avec un nouveau loyer de 1000€ /mois, cela représente environ 470€ d’impôts mensuels complémentaires… vous augmentez donc de 30% encore vos impôts pour un revenu net supplémentaire très faible et un nouvel effort d’épargne important.

 

 

La bonne méthode pour appréhender les choses est, selon moi, celle-ci : quel est le vrai coût d’acquisition de mon bien ?

 

Exemple 1 : IR de 15000€ et achat en loi Malraux d’un bien à 200000€ dont 125000€ de travaux et loyer de 500€ => coût total d’acquisition en 20 ans = 93000€

Plus-values en cas de revente au même prix : 107000€

 

Exemple 2 : 20000€ de revenus locatifs positifs et TMI de 30% et achat en Déficit Foncier d’un bien à 250000€ dont 170000€ de travaux et loyer de 715€ => coût total d’acquisition en 20 ans = 42000€

Plus-values en cas de revente au même prix : 206000€

 

La prise de risque sera donc : à quel prix de revente mon opération sera-t-elle nulle ?

Vous voyez bien que dans ce cas, c’est la qualité du bien qui fera la différence…

 

Je me tiens à votre disposition pour vous détailler tout cela lors d’un rendez-vous téléphonique ou physique.

 

 

Bien à vous.

 

Thierry Valat