PAS 2019 : deux belles opportunités fiscales à saisir !

EDITO

Premier semestre 2019 : avec le Prélèvement à la Source, investissez sans plus attendre en dispositif fiscal Monument Historique ou Déficit Foncier !

Il est toujours bon de rappeler quelques vérités qui permettent de se poser les bonnes questions…

  • Les taux sont-ils toujours historiquement bas ?
  • Les prix de l’immobilier se sont-ils stabilisés ?
  • La pression locative est-elle toujours très importante dans les centres villes ?

Trois fois oui ! Ces 3 voyants principaux sont toujours au vert, il est alors temps d’agir immédiatement sans plus attendre.

En effet, du côté de la fiscalité, tout a changé avec le Prélèvement à la Source mis en place au 1ier janvier 2019.

Car dans les cas des dispositifs fiscaux Monument Historique et Déficit Foncier, vous n’avez pas besoin d’attendre la clôture de l’année fiscale en cours afin de demander au Trésor Public de vous moduler le montant de votre prélèvement fiscal mensuel.

Si vous actez en mars 2019 avec un premier versement de votre appel de fonds travaux, l’impact concernant votre fiscalité sera effective dès juillet 2019… même en n’ayant pas encore versé votre appel de fonds travaux !

Dès lors, il n’y a plus de raison d’attendre la fin de l’année fiscale pour vous positionner…

En effet, une fois l’acquisition effectuée, c’est à dire le foncier acté, c’est vous qui demandez à l’administration fiscale la modulation de votre impôt qui sera effective entre 1 et 3 mois. Vous pouvez même effectuer votre versement travaux APRES, à condition bien sûr d’être certain de pouvoir le faire avant la fin de l’année fiscale.

« La meilleure défense est l’attaque » disait Napoléon mais quelle tactique choisir ?

Tout d’abord, quelques rappels évidents :

  • Cas N°1 : Vos revenus locatifs nets sont de 20000€ et vous êtes à une TMI de 41% + 17,2% de CSG/CRDS => vous réglez 11640€ d’impôts sur ces seuls revenus locatifs, soient 116640€ d’IR sur 10 ans.
  • Cas N°2 : Votre IR est de 48000€ par an => Votre PAS (Prélèvement à la Source) sera de 4000€/mois dès le 1 janvier 2019

Et pourtant… vous pouvez, vous devez agir dès à présent. Voici pourquoi :

  • Cas N°1 : Avec des revenus locatifs nets de 15000€ et un budget travaux de 150000€, vous ne payez aucun impôt sur vos revenus locatifs pendant 10 ans.*
  • Cas N°2 : Avec un IR de 48000€ par an, si vous actez en mars 2019, avec un gain lié à la baisse de l’IR de 30000€, alors votre PAS passe de 4000€ en février à 1000€ à partir de juillet 2019.**en fonction de votre situation fiscale et patrimoniale

Mais la fiscalité n’a que peu d’importance si le choix de l’immobilier est défaillant.

C’est pourquoi, nous choisissons toujours avec soin les meilleurs lots des plus beaux programmes et dans les villes de premier choix.

Des investissements que vous pourrez toujours revendre facilement mais dont vous ne voudrez jamais vous séparer.

C’est parce que nous sommes des associés indépendants, spécialistes et amoureux de l’immobilier et de la fiscalité, que nous pouvons vous proposer un accompagnement, de votre étude fiscale au choix du meilleur investissement immobilier : celui qui vous correspond exactement.

La question habituelle que vous nous posez souvent ou celle que votre conjoint vous pose est la suivante : est-ce que l’économie fiscale ne sera pas absorbée par le surcoût de l’opération ?

Et de comparer le prix du bien avant défiscalisation au prix moyen de l’ancien…

Dès lors, pourquoi ne pas acheter de l’ancien sans fiscalité ? Ou ne rien acheter car il vous semble que vous « surpayez » le bien.

La réponse est simple :

Vous investissez dans un bien ancien =>

  • Vous continuez à payer les impôts mensuels habituels (qui représente souvent plusieurs remboursements d’appartements)
  • Vous allez considérablement alourdir votre fiscalité puisqu’avec une TMI entre 30 et 45% + 17,2% de CSG/CRDS, vous allez être taxés entre 47,2% et 62,2%. Avec un nouveau loyer de 1000€ /mois, cela représente environ 470€ d’impôts mensuels complémentaires… vous augmentez donc de 30% encore vos impôts pour un revenu net supplémentaire très faible et un nouvel effort d’épargne important.

La bonne méthode pour appréhender les choses est, selon nous, celle-ci : quel est le vrai coût d’acquisition de mon bien ?

Exemple 1 : 20000€ de revenus locatifs positifs et TMI de 30% et achat en Déficit Foncier d’un bien à 250000€ dont 170000€ de travaux et loyer de 715€ => coût total d’acquisition en 20 ans = 42000€

Plus-values en cas de revente au même prix : 206000€

La prise de risque sera donc : à quel prix de revente mon opération sera-t-elle nulle ?

Vous voyez bien que dans ce cas, c’est la qualité du bien qui fera la différence…

Nous vous proposons la lecture de l’article plus complet : PAS 2019, quels impacts sur les dispositifs fiscaux Déficit Foncier & Monument Historique ?

Nous nous tenons à votre disposition pour vous détailler tout cela lors d’un rendez-vous téléphonique ou physique.

Bien à vous.

Thierry Valat & Pierre Lombard