Monument Historique : principe et exemples

La France compte environ 42 000 monuments, maisons et immeubles qui font l’objet d’une protection au titre des monuments historiques : un tiers est classé « monuments historiques » (loi de 1913), deux tiers sont inscrits à l’inventaire supplémentaire. La moitié des immeubles protégés appartient à une collectivité publique (Etat et communes essentiellement), l’autre moitié environ appartient à des propriétaires privés.

Textes de référence

Code général des impôts : Articles 156 -1-3°, 156-I I-1°ter et 156 bis Instruction du 6 octobre 2009 et BOI 5D-2-09 No 87 du 14 octobre 2009

Dispositif légal lié aux Monuments historiques :

Le déficit foncier généré notamment par les travaux de rénovation d’un monument historique est imputable sur le revenu global à hauteur de 100 % pour un investisseur et pour 50 % dans le cadre d’une utilisation personnelle (résidence principale/secondaire ).

Avantages fiscaux liés au monuments historiques :

  • Lorsque l’immeuble procure des recettes imposables et n’est pas occupé par son propriétaire, la totalité des charges foncières afférentes à l’immeuble peut être imputée sur les revenus fonciers.
  • En cas de constatation d’un déficit foncier celui-ci est imputable, sans limitation de montant sur le revenu global du propriétaire.
  • Ce dispositif fiscal n’est pas pris en compte dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales.
  • Il est possible d’occuper personnellement le bien, ce qui est possible dans le cas d’un MH mais ne l’est pas dans une opération Malraux (obligation de louer pendant 9 ans à des tiers).

Mise en œuvre :

Trois conditions sont exigées depuis 2009 :

  1. le monument historique ne peut pas être détenu via une société, sauf s’il s’agit d’une société soumise à l’IR ayant reçu un agrément ou d’une SCI familiale,
  2. le monument historique ne doit pas être mis en copropriété, sauf agrément spécifique délivré par la Direction Générale des Finances Publiques après avis de la DRAC,
  3. le propriétaire du monument historique doit s’engager à conserver l’immeuble pendant au moins quinze ans à compter de son acquisition.

Notre avis sur l’investissement en monument historique : Il s’agit là de la seule véritable niche fiscale encore disponible pour les plus gros revenus, concrètement à partir de 150.000 € par an (ou 40.000 € d’IRPP). Il concerne aussi les chefs d’entreprises qui souhaitent sortir des dividendes de leur entreprise et défiscaliser en sécurisant leur patrimoine.

Attention, un tel investissement n’a de sens (de même que pour la Malraux) que si le bien a de sérieuses chances d’être loué : l’avantage fiscal ne saurait bien évidemment compenser une vacance prolongée du bien. Il est donc particulièrement recommandé de n’investir que dans des zones disposant d’un potentiel locatif sérieux. Ce qui limite singulièrement les opportunités.

Ceci étant posé, la rareté et l’aspect culturel du bien sont ici clairement des qualités distinctives, à comparer à un investissement dans du neuf ou du bel ancien classique. Si l’investissement est urbain et acquis à un prix raisonnable, les perspectives de plus-values sont assurées et l’aspect patrimonial se double d’un vrai bonus qui à nos yeux n’a pas de prix : acquérir une partie de l’Histoire de France.


Exemple d’investissement dans un monument historique

Acquisition d’ un lot immobilier de 300 000 € dont 200 000 € de travaux :

  • Appel de fonds de 100 000 € en 2015
  • Appel de fonds de 100 000 € en 2016

Impact fiscal :

TMI 2015 2016 Total
30% 30 000 € 30 000 € 60 000 €
41% 41 000 € 41 000 € 82 000 €
45% 45 000 € 45 000 € 90 000 €

⇒ La déduction des travaux sur les revenus globaux n’est pas plafonnée.
⇒ La déduction est cumulable avec les mécanismes de réduction d’impôt des niches fiscales.
⇒ Si souscription à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus globaux.
* Compte tenu de la fiscalité en vigueur LDF 2015

Pour plus de renseignements ou une demande d’option sur les plus beaux lots, prenez contact avec vos C.G.P.
– Thierry Valat : 06 64 09 99 98 / tv.monumenta@gmail.com 

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