Déficit Foncier ou Droit Commun : principe et exemples

Textes de référence pour le déficit foncier :

  • Code général des impôts : Articles 156 -1-3° Instruction administrative du 15 septembre 1993 (BOI 5-D-3121)
  • Loi de finances du 30 décembre 2003

Le dispositif légal du déficit foncier : le propriétaire bailleur dont le revenu foncier est déficitaire (notamment suite à des travaux de rénovation) peut sous certaines conditions et limites imputer ce déficit sur le revenu global.

Avantages fiscaux :

Ils sont imputables l’année du déficit. Le déficit foncier résultant des dépenses (déductibles des revenus fonciers) autres que les intérêts d’emprunt s’imputent sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d’emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Les frais et charges prises en compte sont notamment les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration, les primes d’assurance, les impositions, les frais de gestion, les intérêts d’emprunts. Les dépenses d’amélioration ne sont prises en compte que pour les locaux d’habitation.

Ce dispositif, de droit commun, n’est pas concerné par le plafonnement global des niches fiscales.

Notre avis sur le déficit foncier : ce dispositif est très souple mais concerne essentiellement les investisseurs déjà propriétaires (souvent assujettis à l’ISF) avec des revenus fonciers supérieurs à 15000€ et qui souhaitent investir dans un logement à vocation locative nécessitant des travaux préalables. Il permet de diminuer jusqu’à 64,5 % l’imposition de vos revenus fonciers.

Fiscalité sur les revenus fonciers

Alourdissement de la fiscalité

  • Augmentation de la TMI jusqu’à 45 %
  • Addition de la CEHR : 3 à 4 %
  • Application de la CSG –CRDS : 15,5 %
  • Soit une imposition maximum de 64,5 %

Dans le cadre d’un investissement immobilier avec 100 000 € de travaux éligibles en 2015, on peut obtenir jusqu’à 64 500 € de réduction d’impôt.

Client sans revenu foncier positif :

Le déficit résultant des dépenses, autres que les intérêts d’emprunt, est imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.


Exemple d’investissement dans un Déficit Foncier

Acquisition d’ un lot immobilier de 400 000 € dont 200 000 € de travaux :

  • Appel de fonds de 100 000 € en 2015
  • Appel de fonds de 100 000 € en 2016

Impact fiscal :

TMI 2015 2016 Total
30% + 15,5% 45 500 € 45 500 € 90 000 €
41% + 15.5% 56 500 € 56 500 € 113 000 €
45% + 15.5% 60 500 € 60 500 € 121 000 €

⇒ La déduction des travaux sur les revenus fonciers n’est pas plafonnée.
⇒ La déduction est cumulable avec les mécanismes de réduction d’impôt des niches fiscales.
⇒ Si souscription à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers

* Compte tenu de la fiscalité en vigueur LDF 2015

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– Thierry Valat : 06 64 09 99 98 / tv.monumenta@gmail.com 

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